过去8年 房地产市场发生了什么

第57期

有事没事侃侃楼市,有房没房生活继续。

——楼市Q谈

过去8年 房地产市场发生了什么

【小囧Q谈】

最近的房地产形势也就那样了,到处都是各种降价的新闻,可是实际却又不知道降了多少,相信也有许多也看腻了。今天我们不妨换个思路,来聊聊08年、11年、14年这三次楼市调整期。

让我们从降价潮、成交量、调整周期来看这3个阶段的不同点。

降价潮

2008年:王石首发"拐点"论

最早在2007年底2008年初,万科董事长王石曾发出预警,称中国房地产将进入"拐点"。随后,万科在全国范围内率先掀起降价风,众多品牌房企紧随其后,价格战一触即发。很快,从深圳、广州到杭州北京,房价"迫降"潮蔓延。

2011年:一线城市领降

最早在2011年5月,中海地产偷偷在深圳揭开了楼市降价大战的序幕,其低价推出旗下两个项目合计千余套房源。8月初一线城市中北京继续跟进,通州华业玫瑰二期推出90套特价房,较最初销售价格低4000元/平方米。降价幅度更大则是上海,其中大型房企龙湖地产、绿地、上海中海地产旗下楼盘全面降价促销,降幅高达20%-40%。据媒体公开报道最低至5.8折的楼盘也来自上海。

2014年:3月份从杭州开始

起初还是中小房企降价促销,到4月品牌开发商也纷纷加入促销打折的队伍。 到目前为止,全国降价潮已经开启。三四线城市由于库存积压非常严重、供过于求,房价下降态势更加明显。

成交量

2008年:全国总成交量下降2成

从年初开始,一线城市成交出现萎缩,6月起,全国大部分城市均遭遇寒流。随后政府立马出台救市政策,从土地政策、货币政策,税收政策、房贷政策出手,几乎涵盖房地产调控的方方面面。终于,在政府救市的大力支持下,当年11月的成交量终于出现反弹。最终引用统计局发布的1-11月数据,全国商品住宅销售面积为4.46亿平方米,比前一年同期减少19%,是近十年来首次出现的负增长。

2011年:"金九银十"落空

"限购"、"限贷"政策的严格执行,严重制约购房需求释放。2011年下半年开始,成交量开始暴跌,当年"金九银十"落空,并导致全年成交量走低。

2014年:年初至今持续低迷

目前新开工面积、销售面积、成交量等均出现了负增长。住房城乡建设部总经济师冯俊则表示,当前房地产市场发展增速下降,属于市场正常调节。

楼市调整期

2008年:4万亿计划出台

从2008年下半年开始,政府根据经济全局的需要开始转变思路出台系列"鼓励合理住房消费"的救市政策,"维护楼市稳定,防止楼价过度下跌"的提法开始出现。

2008年12月末,全国已有多达18个城市相继出台了地方性的房地产救市政策,这大大激发了市场刚性需求的释放。而同年11月国务院常务会议出台的四万亿计划出台更是让房地产市场从中受益良多。

2011年:30多个地方楼市政策微调

2月,安徽芜湖打响了地方政府救市的第一炮后,各地也陆续打开了政策"口子"。据中原地产统计,2012年包括北京、上海等30多个城市曾相继出台微调政策应对国家调控。

从2012年3月份开始,全国楼市逐渐摆脱跌入冰点的状况,北京、上海、广州、南京、杭州等一、二线城市楼市成交量攀升,自此市场强劲回暖。

2014年:地方政府已现放松迹象

4月开始,包括温州、常州等多地城市都陆续出现了放松调控的迹象。有趣的是,与2012年佛山限购松绑朝令夕改的情况类似,今年沈阳救市政策也摆了一道乌龙,6月10日沈阳传出限购取消的消息,不过沈阳市房管局却在随后否认下达过取消限购的“口头通知”。

相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整,本次楼市出现调整的主要原因为:资金价格上涨导致房地产按揭、开发信贷收紧;以及全国总体楼市供应告别绝对短缺,三四线城市出现供应过剩。这也可能会导致本轮市场的调整周期更长。

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